買樓後一年淺談

小弟有幸上年四月上車, 上車後一年都係覺得無後悔, 而又發現港樓既價值. 如果有機會, 我計劃買多層收租. 有人問過我上年買樓有無後悔. 我話如果維港灣兩房跌到8m我就後悔. So far 跌市都要9.5m lol. 

以下會講講香港樓市幾個奇怪現象. 尋日小弟屋苑創新高成交又有咩啟示.

好處

• 真係可以安居樂業. 近排日日work from home. 如果無地方都真係幾頭痕.
• 投資方面可以買多D股票, 唔洗再就住就住. 買樓始終都要儲錢. 買股票未必可以保本.
• 有mortgage-link deposit account. 活期存款有接近兩厘幾息. 利息夠交管理費.
• 買樓時有cash rebate 十幾廿萬. 所以又慳返十幾廿萬. 過咗罰息期轉按, 又有優惠. 應該夠還前一年利息.
• 買港樓等於揸美國國債. 二手租值高過10年美債. 10年美債Yield係0.63%. 買樓可以槓桿本金高達90%.
• 港紙重係值錢. 成個亞州得買香港係等於揸美金 (早幾日先發現自己公司新加坡紙匯率係幾個月内低左5%...換句說話即係購買力少咗5%...) 都係港紙好

香港怪現象

• 樓市同香港失業率有背馳情況 (失業率我覺得要睇professional services/government sector 失業率去判斷香港樓價升跌)
• The truth is ugly. 香港失業主要集中係飲食, 零售, 旅遊, 建造業. 呢幾個行業本身係依家樓價環境就算有工返, 都好難上車. 過唔到壓力測試
• 購買力係邊? 小弟主要覺得係professionals, 政府人員, office staff, 同”新”香港人. 過去7年香港新增大量”新”香港人.
• 樓價正在下行, 不過樓價之後會係兩極化. 優質單位唔會跌太多. 偏遠單位會跌雙位數.
• 層樓唔怕無人租. 小弟上星期係一個Facebook group到測試購買力. 開19.5k (比market高, 不過裝修靚) 有多過60-70人問. 其中有好多人租樓budget都係係15k-18k之間. 反映市場有需求.

逆市買樓啟示

前幾個星期都同朋友去咗睇樓. 佢都買咗間高層海景自住. 一向我都建議以下幾個要求

• 一定要近港鐵
• 高層
• 向海
• 要係屋苑, 單棟不了
• 四大發展商 (新鴻基, 恒基, 信和, 會德豐)
• 近CBD